Инвестор Миннахмедов рассказал, в какую недвижимость стоит вкладываться

Рынок недвижимости из года в год привлекает потенциальных инвесторов. Предприниматель, квалифицированный частный инвестор, независимый финансовый советник при министерстве финансов РФ Марсель Миннахмедов рассказал в интервью корреспонденту Runews, в какую недвижимость лучше вкладываться.

Далее — прямая речь

«Дешево и сердито — как долго?

Пока да. Но почему? В частности, потому что доступна ипотека по льготным процентам на фоне падения объемов текущего строительства (вследствие перехода отрасли на продажи через эскроу-счета, скачкообразного повышения цен на ключевые стройматериалы). Отсюда — высокий спрос и не покрывающая его полностью вариативность предложений. Но если повысится ключевая ставка ЦБ (а повышение уже есть и, по словам других аналитиков, будет и дальше — из-за борьбы с инфляцией, возросшей волатильностью рубля, усилением давления на мировых товарных рынках и других причин), ставки по ипотеке тоже вырастут. А спрос на недвижимость упадет. То есть покупать надо до повышения, пока еще есть возможность.

Здесь возникает второй важный момент. Нельзя, чтобы купленная недвижимость «лежала». Важно, чтобы средства высвобождались и размещались в других активах. Время медленно, но верно снижает ее стоимость, особенно в многоквартирном доме. Поэтому в приобретении нужно жить, сдавать или продавать.

Рассмотрим перспективу сдачи в аренду. С учетом амортизации, расходы на поддержание состояния недвижимости, ремонт по необходимости, обустройство, коммунальные платежи, налоги, реальная доходность получается 6-8% годовых. Соотносимы ли с этими цифрами временные затраты и возможные проблемы с квартирантами? Многим проще положить свободные средства на депозит.

В конце концов, появляется важный вопрос, над которым стоит задуматься каждому потенциальному инвестору в недвижимость: обгонят ли растущие цены инфляцию, и будет ли покупка выгодной? Это вопрос, что называется, «здесь и сейчас». В перспективе же отечественная недвижимость еще долго будет оставаться надежным инструментом для сбережения капитала, но при грамотном подходе.

А если все-таки да?

Если вы положительно ответили на вопрос, нужно задуматься о том, где и что покупать.

Можно инвестировать напрямую. Можно скупать акции девелоперов — того же Эталон, ЛСР, лидера рынка ПИК. Первые два в том году числились аутсайдерами — не смогли извлечь выгоду из конъюнктуры вследствие дефицита предложения. Сейчас ситуация выравнивается.

Акции ПИК в том году обновили исторические максимумы. Сейчас развитие может замедлиться, но не на много.

Также внимание можно обратить на облигации девелоперов. В том году доходность этой ниши выросла. В ожидании инфляционного пика и скачка ключевой ставки облигации со сроком погашения через 2-3 года выглядят привлекательно. К тому же, предложение достаточно вариативное — за последние три года девелоперы наактивничали на долговом рынке на 300 миллиардов рублей.

Но обращаем внимание, что отраслевые риски девелоперов высоки.

Инструментов и вариантов много. Нужно выбрать свой, тщательно взвесить все факты и только потом вкладывать свои деньги в недвижимость».