Доля апартаментов на рынке новостроек Москвы снизилась

Аналитики «Циана» прогнозируют, что на первичном рынке останутся лишь единичные предложения. Уже сейчас заметно, что роль апартаментов на рынке новостроек Москвы снижается.

За девять месяцев 2024 года девелоперы вывели в продажу всего 11 новых корпусов, хотя обычно это 40-50 корпусов в год. Эксперты уверены, что через три-четыре года на рынке столицы останутся лишь единичные предложения.

Доля сделок с апартаментами на рынке новостроек столицы зафиксировалась на уровне шести процентов. На протяжении последних трёх с половиной лет она практически не менялась и составляла 10-13 процентов, но в сентябре-октябре 2024 года снизилась до девяти процентов.

Скорость выхода новых корпусов в 2024 году была в четыре раза ниже средних показателей за последние пять лет. Этот год станет рекордным по количеству сданных корпусов с апартаментами, но причина в большом числе запусков в 2021-2022 годах.

С 2025 года объёмы ввода резко снизятся, заключили эксперты. Кроме того, количество недорогих квартир на первичном рынке жилья в Москве за последний год сократилось на 25 процентов.

Так, количество самых дешёвых лотов в новостройках по цене до 10 миллионов рублей за год упало с шести до 4,5 тысячи объектов.

В 2026 году, как предполагает риелтор, найти готовую квартиру дешевле 5 миллионов рублей в Москве будет сложно. Ещё в 2024–2025 годах минимальная цена держалась на уровне 4,5 миллиона рублей.

По такой цене можно было найти малогабаритную, но полноценную квартиру в старом фонде, на окраине Москвы или в Зеленограде. Сейчас большинство объявлений с ценами ниже 5 миллионов предлагают не квартиру, а долю, комнату, апартаменты с ограниченным статусом или другие объекты с юридическими и техническими ограничениями.

Рост нижней планки связан с общим повышением цен на рынке. Сейчас квадратный метр на вторичном рынке Москвы стоит в среднем 400 тысяч рублей, а в малогабаритном жилье — дороже.

Даже в бюджетном сегменте, где стоимость квадратного метра снижена до 300 тысяч рублей, 20-метровую квартиру сейчас можно купить примерно за 6 миллионов рублей. Кроме того, цены выросли из-за перераспределения спроса с рынка новостроек.

После сворачивания массовой льготной ипотеки многие покупатели переключились на вторичный рынок. Сейчас в отрасли нет массовых распродаж со скидками — продавцы предпочитают держать цену, часто параллельно сдавая квартиру в аренду.

Самые дешёвые форматы сегодня — это студии площадью 18–25 квадратных метров, квартиры в старом фонде, переделанные комнаты, апартаменты, объекты в Новой Москве, Зеленограде или у МКАД. Разница в цене между самым дешёвым объявлением и самой дешёвой полноценной квартирой сегодня составляет 1–2 миллиона рублей.

Ранее россияне назвали суммы, которые хотели бы платить за аренду жилья. 70 процентов нанимателей мечтали бы снимать квартиру за 25 тысяч рублей в месяц.

Эти объекты недвижимости считаются наиболее ликвидным активом: их можно быстро продать или сдать в аренду. Согласно статистике, жильё считают лучшей инвестицией 41 процент граждан.

Покупатели всё чаще ориентируются на удобство: выбирают проекты, которые не требуют дополнительных вложений и могут быть легко реализованы. При выборе недвижимости 31 процент опрошенных в первую очередь обращает внимание на развитость и перспективность района, а 28 процентов — на репутацию застройщика.

Покупатели рационально подходят к бюджету сделки, стараясь найти баланс между разумным метражом и комфортной финансовой нагрузкой. Спрос на квартиры с отделкой растёт из-за удорожания стройматериалов.

Ранее выяснилось, что пункты выдачи заказов стали так же важны при выборе района для жизни, как и продуктовые магазины. Соседство с ПВЗ стало первостепенным для 80 процентов покупателей жилья, а близость продуктовых магазинов остаётся важной для 81 процента.

Для начала нужно накопить сумму первоначального взноса. Быстрее всего это получится сделать с помощью вкладов, фонда денежного рынка или коротких облигаций.

Если для покупки понадобится рыночная ипотека, придётся подтвердить доходы и убедиться в чистоте кредитной истории. «Покупатели с чистым профилем получают лучшие условия по ипотеке: разница в ставке даже на 1 процентный пункт при кредите 10 млн рублей даёт колоссальную экономию за полный срок кредита», — пояснил Зубик.

Далее, как с новостройками, так и со «вторичкой», специалист рекомендует повышать насмотренность и выбирать правильный объект. Это необходимо для оценки ликвидности объекта и понимания адекватности его цены.

Третий шаг касается первичного рынка жилья. Нужно изучить доступные программы финансирования от застройщиков и их условия.

Девелоперы могут предлагать рассрочку или субсидированную ипотеку под 5–8 процентов на несколько лет. Это сделает кредит гораздо доступнее, чем если платить весь срок по рыночной ставке.

На вторичном рынке главным источником экономии будет торг. По словам Зубика, торг в 10–15 процентов от первоначальной стоимости остаётся вполне реальным в 2026 году, особенно при быстром выходе на сделку.

Так, квартира стоимостью 15 миллионов рублей может обойтись на 1–2 миллиона дешевле. Однако финансист предостерегает от скидок за занижение цены в договоре — в таких случаях экономия в итоге может стоить дороже.

Такое поведение подпадает под статью о незаконном лишении свободы, и нарушителю может грозить наказание в виде принудительных работ или лишения свободы на срок до двух лет. Кроме того, за повреждение двери также предусмотрены принудительные работы или лишение свободы на срок до пяти лет.

Бондарь отметил, что даже подпирание двери соседа тяжёлыми предметами может иметь негативные последствия. Правила противопожарного режима запрещают перегораживать пути эвакуации, поэтому нарушители могут быть оштрафованы на сумму от 5 до 15 тысяч рублей.

Эксперт рекомендует решать все конфликты с соседями в рамках правового поля, чтобы избежать возможных проблем. Ранее россиянам уже напоминали о том, что крепление сушилки на фасад многоквартирного дома может повлечь за собой штраф.

Для установки такой конструкции необходимо получить согласие соседей.